咱們重慶有一位老市長(zhǎng)出了一本《分析與思考 黃奇帆的復(fù)旦經(jīng)濟(jì)課》的書(shū)，書(shū)中記錄了他在復(fù)旦大學(xué)的12次講座中的主要內(nèi)容；課中他經(jīng)常引用各種數(shù)字，而且會(huì)解釋了背后的經(jīng)濟(jì)邏輯。怎么理解各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，怎么用它們指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)政策，講得深入淺出；其中有幾個(gè)產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)，是我比較感興趣的；

1) 金融業(yè)產(chǎn)值

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題是，金融企業(yè)的產(chǎn)值過(guò)高。金融業(yè)增加值占 GDP 的比重是百分之八點(diǎn)幾，全世界最高。世界金融業(yè)產(chǎn)值占全球 GDP 是5%左右。這個(gè)比重過(guò)高，意味著金融業(yè)吃掉了其它產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。

但是，如果僅僅統(tǒng)計(jì)中國(guó)的銀行、證券、保險(xiǎn)的金融增加值，其實(shí)也就是4%—5%。多出來(lái)的3%是非銀行的金融企業(yè)形成的，包括信托、小貸、保理、擔(dān)保公司、財(cái)務(wù)公司、互聯(lián)網(wǎng)金融公司、私募基金等。

現(xiàn)在銀行的貸款利率一般在7%，到了信托公司，貸款成本一般都在12%以上，到了小貸公司就會(huì)上升到18%—20%。層層上升的資金成本，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴，利潤(rùn)就這樣轉(zhuǎn)移到了金融業(yè)。

目前，中國(guó)企業(yè)的總負(fù)債是 GDP 的160%，這個(gè)負(fù)債率也是全球最高。企業(yè)的收入大量用于還本付息，侵蝕了利潤(rùn)，使得再投資擴(kuò)大生產(chǎn)的資金不足。

2)運(yùn)輸成本

中國(guó)的貨物運(yùn)輸成本占 GDP 的比重是15%，美國(guó)、歐洲都在7%，日本只有百分之五點(diǎn)幾。

為什么運(yùn)輸成本這么高？舉一個(gè)例子，我們有十幾萬(wàn)公里的鐵路，這些鐵路花掉近10萬(wàn)億元的資金建設(shè)，卻只運(yùn)輸了中國(guó)全部貨物的6%。其余的94%，汽車大體上運(yùn)了84%—85%，飛機(jī)、輪船、管道運(yùn)輸也運(yùn)一些。因?yàn)榘沿浳镛D(zhuǎn)到火車上很麻煩，大家都走公路汽車運(yùn)輸。汽車燒的是油，火車用的是電，汽車運(yùn)輸成本是火車的3倍。這是非常大的浪費(fèi)。

3)人口

中國(guó)原來(lái)是勞動(dòng)力過(guò)剩，近幾年發(fā)生了重大變化。

2012年以后，每年退休的人員平均在1500萬(wàn)人左右，但每年能夠上崗的勞動(dòng)力，不管農(nóng)村的、城市的，新生的勞動(dòng)力是1200萬(wàn)左右。實(shí)際最近五年，我們每年少了300萬(wàn)勞動(dòng)力補(bǔ)充。也正因?yàn)檫@個(gè)原因，這五年中國(guó)GDP增長(zhǎng)率從原來(lái)的11%—12%增長(zhǎng)下降到6%左右。

GDP 增速的下降，本身會(huì)導(dǎo)致失業(yè)增加。GDP 增速每下降一個(gè)點(diǎn)，會(huì)減少200萬(wàn)就業(yè)人口。現(xiàn)在，GDP 增速下降了4—5個(gè)點(diǎn)，本來(lái)應(yīng)該有500萬(wàn)、1000萬(wàn)下崗工人，但是為什么沒(méi)有出現(xiàn)呢？就是因?yàn)橹袊?guó)的就業(yè)人口在減少。

4)農(nóng)民工

減緩勞動(dòng)力減少的一個(gè)方法，是讓農(nóng)民工在城市落戶。

我國(guó)城市職工一般60歲退休，農(nóng)民工一般干到45歲左右，年齡再大，沿海城市的企業(yè)一般就不招聘他了。農(nóng)民工本來(lái)可以干到60歲，現(xiàn)在只干到45歲，就回鄉(xiāng)去了，少干15年，就等于就業(yè)工齡少三分之一。

戶籍制度改革以后，允許農(nóng)民工在城市落戶，不僅是改善農(nóng)民工待遇的問(wèn)題，同樣也是生產(chǎn)力的問(wèn)題，可以增加人口紅利。哪個(gè)城市把農(nóng)民工的城市化戶籍制度做好，就會(huì)為這個(gè)城市贏得10年、15年的人口紅利。

5)農(nóng)作物生產(chǎn)

目前，中國(guó)每年生產(chǎn)6.6億噸農(nóng)作物，進(jìn)口1億噸。加在一起，中國(guó)14億人一年要吃7.6億噸農(nóng)作物。

進(jìn)口的1億噸包含8000多萬(wàn)噸大豆、300多萬(wàn)噸小麥、300多萬(wàn)噸玉米、300多萬(wàn)噸糖、豬肉 + 牛肉 + 其他肉類的進(jìn)口，也有幾百萬(wàn)噸。簡(jiǎn)單算起來(lái)，四個(gè)三四百萬(wàn)噸，加一個(gè)8000多萬(wàn)噸，總進(jìn)口量約1億噸。

我們自己生產(chǎn)的6.6億噸農(nóng)作物里面，6億噸是糧食，相當(dāng)于1.2萬(wàn)億斤，為了便于計(jì)算，假設(shè)一畝地年產(chǎn)1000斤，那么大體需要12億畝土地。然后，蔬菜、瓜果一類的農(nóng)產(chǎn)品大體上需要耕地6億畝，剩下的還有2億畝土地種飼料。算在一起，一共是20億畝土地。

2億畝土地種飼料是不夠的。每個(gè)人每年平均來(lái)說(shuō)，不管你吃雞肉、兔肉、豬肉、牛肉，大體40公斤左右。那么14億人，就需要500多億公斤肉產(chǎn)品，相當(dāng)于5000多萬(wàn)噸。按照1噸肉要4噸飼料轉(zhuǎn)化，所以就需要2億多噸飼料。還是按一畝地1000斤來(lái)算，需要4億畝到5億畝土地。可是，我們只種2億畝，這就是為什么會(huì)進(jìn)口8000多萬(wàn)噸大豆。

全世界能夠用作貿(mào)易的大豆就那么一點(diǎn)數(shù)量，相當(dāng)大的一部分已經(jīng)被我們買來(lái)了。再想多進(jìn)口也多不了，也還是八九千萬(wàn)噸，最多充其量到1億噸。

6)耕地

我國(guó)的耕地從20世紀(jì)80年代的23億畝，減少到現(xiàn)在不到20億畝。過(guò)去幾十年，平均每年有800萬(wàn)畝耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，再加上一些計(jì)劃外征地，每過(guò)十多年，全國(guó)就要用掉1億畝耕地。

從保證糧食安全的角度看，我國(guó)每年人均口糧消費(fèi)約為150公斤，肉禽蛋奶折合飼料糧人均300公斤左右，按13.7億人口規(guī)模和耕地畝均360千克糧食單產(chǎn)計(jì)算，就需要17億畝耕地。再加上蔬菜、水果需求，20億畝耕地就顯得捉襟見(jiàn)肘了。我們國(guó)家有一個(gè)判斷，為解決中國(guó)13億多人的吃飯問(wèn)題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的底線，是國(guó)家安全所在。

7)建設(shè)用地

為了國(guó)家戰(zhàn)略安全考慮，我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)的土地供應(yīng)逐步收緊，2015年供地770萬(wàn)畝，2016年700萬(wàn)畝，2017年計(jì)劃供應(yīng)600萬(wàn)畝。

建設(shè)用地的增加，會(huì)導(dǎo)致耕地的減少。但是，過(guò)去一兩百年大規(guī)模城市化進(jìn)程中，全世界的一個(gè)普遍現(xiàn)象是，各國(guó)的耕地不但沒(méi)減少反而有所增加，這是為什么呢？

原因在于農(nóng)村，由于居住分散，一個(gè)農(nóng)民在農(nóng)村的宅基地等占地平均為250平方米，在城里的占地平均為100平方米。人口集聚到城里后，農(nóng)村的宅基地等建設(shè)性用地會(huì)大幅度減少，使得農(nóng)村耕地?cái)?shù)量相對(duì)增加，所以沒(méi)有出現(xiàn)耕地短缺的問(wèn)題。

但是，中國(guó)農(nóng)民由于兩頭占地，進(jìn)城后，農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地沒(méi)退出，城市又為其匹配了建設(shè)用地，所以全國(guó)耕地總量不斷減少。所以，當(dāng)農(nóng)民在城市落戶以后，他在農(nóng)村的占地可以給予補(bǔ)償，重新轉(zhuǎn)為耕地。

8)房地產(chǎn)用地

國(guó)家每年批準(zhǔn)的建設(shè)用地中，約有三分之一用于農(nóng)村建設(shè)性用地，比如水利基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路等，真正用于城市的只占三分之二。

城市用地又一分為三：55%左右用于各種基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，30%左右給了工業(yè)，實(shí)際給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地只有15%。這是三分之二城市建設(shè)用地中的15%，攤到全部建設(shè)用地中只占到10%左右，這個(gè)比例是不平衡的。相比歐美國(guó)家工業(yè)用地一般占城市建設(shè)用地的15%，商業(yè)和住宅類住房用地一般占25%左右的情況，我們工業(yè)用地配置顯然占比太高，擠占和壓縮了住宅用地。

從區(qū)域上看，全國(guó)好不容易有15%的城市土地供應(yīng)，可作城市住房用地，是不是人多的城市多供應(yīng)一點(diǎn)，人少的地方就少供應(yīng)一點(diǎn)？但是，政府有時(shí)是逆向調(diào)控，對(duì)大城市有意控緊一點(diǎn)，流入人口多土地卻拿得少，中小城市反而容易得到支持，用地指標(biāo)會(huì)多一點(diǎn)，造成了土地供應(yīng)在城市間的不平衡。

9)城市土地供應(yīng)

一個(gè)城市的土地供應(yīng)總量，一般可按每個(gè)居民100平方米來(lái)控制，100萬(wàn)城市人口就供應(yīng)100平方公里。

城市人口與土地供應(yīng)米，應(yīng)該爬行釘住。你這個(gè)城市有本事把人口集聚到500萬(wàn)，如果以前只給了你350平方公里，今后若干年內(nèi)每年就逐步增加土地供應(yīng)，補(bǔ)上這個(gè)缺口。不能根據(jù)長(zhǎng)官意志，計(jì)劃未來(lái)有城市人口500萬(wàn)，現(xiàn)在才200萬(wàn)，就要500平方公里，結(jié)果今后十年里真的給了你300平方公里，你300萬(wàn)人沒(méi)來(lái)，或只來(lái)了100萬(wàn)人，甚至原來(lái)的200萬(wàn)人還走了一些人，這個(gè)土地的錯(cuò)配，誰(shuí)負(fù)責(zé)？

一個(gè)城市的可開(kāi)發(fā)用地假如是1000平方公里，按照國(guó)際慣例應(yīng)該是有1000萬(wàn)人。其中，400平方公里用于住房，工業(yè)用地有200平方公里，剩余的400平方公里是公園、綠化設(shè)施、學(xué)校等。如果1平方公里工業(yè)用地的產(chǎn)值有150億—200億元，那么200平方公里就有三四萬(wàn)億元工業(yè)產(chǎn)值。

我們現(xiàn)在1000平方公里的城市，工業(yè)用地一般會(huì)占到30%—40%，達(dá)到300—400平方公里，工業(yè)產(chǎn)出卻不高。再加上，基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施又占掉40%多一點(diǎn)的土地，最后住房用地，可能只有10%—15%。住房土地一緊張，土地價(jià)格就高。

10)城市建設(shè)用地的分配

人均100平方米的城市建設(shè)用地，該怎么分配呢？不能都拿來(lái)搞基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，也不能都拿來(lái)搞商業(yè)住宅。

大體上，應(yīng)該有55平方米用于交通、市政、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共設(shè)施，這是城市環(huán)境塑造的基本需要。

對(duì)工業(yè)用地，應(yīng)該控制在20平方米以內(nèi)，每平方公里要做到100億元產(chǎn)值。現(xiàn)在一些城市，工業(yè)用地投入產(chǎn)出比太低，每平方公里甚至只有20億—30億元工業(yè)產(chǎn)出，浪費(fèi)太嚴(yán)重，一定要摳門一點(diǎn)，提高剛性約束，把過(guò)去太慷慨的工業(yè)用地倒逼下來(lái)。

這樣就會(huì)有25平方米用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，比過(guò)去增加供地10平方米。其中，20平方米用于建商品住宅，5平方米用來(lái)搞商業(yè)開(kāi)發(fā)。夠不夠呢？如果1000萬(wàn)人的城市，1000平方公里建設(shè)用地，就可以搞50平方公里的商業(yè)設(shè)施用地，200平方公里的住宅用地，相當(dāng)于2億平方米，如果容積率平均1∶2，就是4億平方米，1000萬(wàn)人口的城市，人均住房這樣就可以達(dá)到40平米。

因此，要改變以往為了 GDP 大手大腳招商搞工業(yè)，工業(yè)用地占比太高的問(wèn)題，應(yīng)該把城市用地20%用于住宅開(kāi)發(fā)、5%用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，這個(gè)比例作為法律規(guī)則確定下來(lái)。

11)固定資產(chǎn)投資

對(duì)一個(gè)城市而言，正常情況下，每年固定資產(chǎn)投資不應(yīng)超過(guò) GDP 的60%。如果GDP有1萬(wàn)億元，固定資產(chǎn)投資達(dá)到1.3萬(wàn)億元甚至1.5萬(wàn)億元，一年兩年可以，長(zhǎng)遠(yuǎn)就會(huì)不可持續(xù)。

固定資產(chǎn)投資不能全部拿來(lái)投資造房，否則就無(wú)法持續(xù)健康發(fā)展。一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不應(yīng)超過(guò)25%，即不應(yīng)超過(guò) GDP 的15%。這里有一個(gè)基本邏輯，房地產(chǎn)投資最好不超過(guò) GDP 六分之一。

正常情況下，一個(gè)家庭用于租房的支出最好不要超過(guò)月收入的六分之一，超過(guò)了就會(huì)影響正常生活。買房也如此，不能超過(guò)職工全部工作年限收入的六分之一，按每個(gè)人一生工作40年左右時(shí)間算，“6—7年的家庭年收入買一套房”是合理的。

一個(gè)國(guó)家也是如此，投資在房地產(chǎn)上面的錢，最好不超過(guò) GDP 的六分之一。在地產(chǎn)發(fā)育期，房地產(chǎn)投資高潮時(shí)占比不超過(guò)25%，在房地產(chǎn)供應(yīng)達(dá)到高峰，進(jìn)入平衡期時(shí)，控制在15%左右。

一個(gè)地方一年固定資產(chǎn)投資是1000億元，房地產(chǎn)投資占了600億元，這個(gè)地方肯定到后來(lái)就是泡沫，變成了“空城”“鬼城”。如果這個(gè)地方投資是1000億元，房地產(chǎn)50億元都沒(méi)有，那么就會(huì)造成房地產(chǎn)短缺，也會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格上升。

12)房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有幾個(gè)問(wèn)題。

（1）房地產(chǎn)貸款過(guò)高

2011年，全國(guó)人民幣貸款余額54.8萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)貸款余額10.7萬(wàn)億元，占比不到20%。這一比例逐年走高，2016年全國(guó)106萬(wàn)億元的貸款余額中，房地產(chǎn)貸款余額26.9萬(wàn)億元，占比超過(guò)25%。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)占用了全部金融資金量的25%，而房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的GDP只有7%左右。

另一方面，2016年全國(guó)貸款增量的45%來(lái)自房地產(chǎn)，一些國(guó)有大型銀行甚至70%—80%的增量是房地產(chǎn)。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源，導(dǎo)致眾多金融“活水”沒(méi)有進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

（2）地方財(cái)政依賴房地產(chǎn)收入

這些年，中央加地方的全部財(cái)政收入中，房地產(chǎn)稅費(fèi)差不多占了35%，乍一看來(lái)，這一比例感覺(jué)還不高。但考慮到房地產(chǎn)稅費(fèi)屬地方稅、地方費(fèi)，和中央財(cái)力無(wú)關(guān)，把房地產(chǎn)稅費(fèi)與地方財(cái)力相比較，則顯得比重太高。全國(guó)10萬(wàn)億元地方稅中，有40%也就是4萬(wàn)億是與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的，再加上土地出讓金3.7萬(wàn)億元，全部13萬(wàn)億元左右的地方財(cái)政預(yù)算收入中就有近8萬(wàn)億元與房地產(chǎn)有關(guān)。政府的活動(dòng)太依賴房地產(chǎn)，地方政府離了房地產(chǎn)是會(huì)斷糧的，這也是失衡的。

（3）土地拍賣價(jià)格過(guò)高

現(xiàn)行的土地拍賣制度是價(jià)高者得，會(huì)不斷推高房?jī)r(jià)。土地價(jià)格往往是房產(chǎn)的三分之一，地價(jià)是1萬(wàn)元，房?jī)r(jià)就是3萬(wàn)元。因?yàn)橐粋€(gè)人一般在城里面需要分配100平方米土地，其中包括小區(qū)里的道路綠化等公攤面積，他個(gè)人的住房面積也就是40平方米，占到三分之一多一點(diǎn)。

所以大體上，樓面地價(jià)不要超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的三分之一。如果一地塊周邊房?jī)r(jià)1萬(wàn)元/平方米，地價(jià)拍到3300元/平方米就要適可而止。如果地價(jià)每平方米賣到3萬(wàn)元，那房?jī)r(jià)就是每平方米9萬(wàn)元。政府需要在這個(gè)地方加以注意，假如這個(gè)地方現(xiàn)在的房子是每平方米3萬(wàn)元，如果樓面地價(jià)賣到1萬(wàn)元，批租以后這周圍的房子不會(huì)漲價(jià)；但如果樓面地價(jià)賣成2萬(wàn)元了，人家一算賬，地價(jià)2萬(wàn)元房?jī)r(jià)可能以后五六萬(wàn)元。那現(xiàn)在每平方米3萬(wàn)元的二手房聞風(fēng)而漲。

13)房地產(chǎn)業(yè)的三個(gè)總量

任何一個(gè)地方造房子要控制住“三個(gè)”總量。

（1）商品房

一個(gè)城市的人均住房面積40—50平方米，1000萬(wàn)人就是4億—5億平方米。這四五億平方米當(dāng)然包括了過(guò)去幾十年形成的存量房。假如老房子已經(jīng)有3億平方米，就新建2億平方米商品房。人口擴(kuò)張的趨勢(shì)，決定了商品房建設(shè)總量。

（2）寫(xiě)字樓

一個(gè)城市大體上，每2萬(wàn)元 GDP 需要1平方米寫(xiě)字樓。如果是1萬(wàn)億元 GDP 的大城市，就需要5000萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓。這包括所有企事業(yè)單位的辦公樓，比如學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)、事業(yè)單位的辦公樓。對(duì)大城市而言，每平方米寫(xiě)字樓成本高一些，其資源利用率也會(huì)高一些，大體按每平方米4萬(wàn)元 GDP 來(lái)規(guī)劃。

（3）商鋪

大體上，每2萬(wàn)元的消費(fèi)品零售額對(duì)應(yīng)一平方米商鋪面積。如果這個(gè)城市每年全部的商業(yè)零售額是5千億元，造了5000萬(wàn)平方米商鋪，那么一半就會(huì)供過(guò)于求，閑置過(guò)剩。這里面的邏輯是這樣的，2萬(wàn)元的零售額產(chǎn)生的毛利，去掉成本和房租以后，剛剛能平衡。如果一平方米商鋪達(dá)不到這個(gè)銷售額，就會(huì)虧本。

14)公租房

城市的公租房建設(shè)應(yīng)把握好五點(diǎn)。

（1）總量上，大體按照覆蓋20%的城市人口，人均20平方米來(lái)配套，100萬(wàn)人口的城市建400萬(wàn)平方米就夠了。

（2）服務(wù)對(duì)象包括進(jìn)城農(nóng)民工、新生代大中專畢業(yè)生和城市住房困難戶，這些對(duì)象特征明顯，核定容易。

（3）同步配套醫(yī)院、學(xué)校、派出所、居委會(huì)等公共服務(wù)設(shè)施和機(jī)構(gòu)，一步到位。

（4）集聚區(qū)布局合理，公租房與商品房大體形成1∶3搭配，學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施共享，不能把公租房變成貧民窟。

（5）合理收取物業(yè)費(fèi)，一般定價(jià)為同地段商品房的50%—60%，租金占低收入家庭年收入的六分之一左右。比如，一套50平方米的公租房，租金每平方米15元，月租金需750元，一般城市較低收入的群體，一對(duì)夫妻月收入有5000多元，就不會(huì)有太大的租房壓力。

15)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)

過(guò)去的20年，中國(guó)房地產(chǎn)每年的新房銷售交易量，差不多從1億平方米增長(zhǎng)到17億平方米，翻了四番多。那么今后的十幾年會(huì)怎么走，是保持現(xiàn)狀每年17億平方米，維持十多年，還是繼續(xù)每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？

我的判斷是今后十幾年，中國(guó)每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)翻番，還會(huì)每年小比例地有所萎縮，或者零增長(zhǎng)，或者負(fù)增長(zhǎng)。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展放慢，原因有下面幾點(diǎn)。

一是城市化率增長(zhǎng)放慢。在未來(lái)十幾年將從現(xiàn)在的60%大致漲到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板現(xiàn)象，城市人口增速放緩，還要每年增長(zhǎng)10%、20%是不可能的，城市的人口紅利也會(huì)淡出。

二是舊城改造總量減少。經(jīng)過(guò)20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會(huì)逐步淡出，總量會(huì)大規(guī)模減少。

三是人均住房面積基本不增加。內(nèi)地這30年造房子，新造了200多億平方米，加上過(guò)去幾十年各類地產(chǎn)積累的存量房共有300多億平方米，給7億多的城市居民居住，已經(jīng)可以滿足一人40平方米了。

四是住房質(zhì)量提高。2012年，住建部下發(fā)了一個(gè)關(guān)于住宅和寫(xiě)字樓等各種商品性房屋的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，把原來(lái)中國(guó)住宅商品房30年左右的安全標(biāo)準(zhǔn)提升到了至少70年，甚至100年。這意味著從2010年以后，新建造的各種城市商品房，理論上符合質(zhì)量要求的話，可以使用70年到100年，這也就是說(shuō)老城市的折舊改造量會(huì)大量減少。假設(shè)這個(gè)城市有10億平方米的房子，如果按30年計(jì)算，那么每年會(huì)折舊三十分之一，差不多3000萬(wàn)平方米要拆了重造。現(xiàn)在如果變成了100年，每年的折舊平均也就變成1000萬(wàn)平方米了。

在今后十幾年的長(zhǎng)周期里，中國(guó)房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量的時(shí)代結(jié)束了。